2012年8月，政府推動實價登錄開始上路。當時推動此項政策，是為讓房地產交易資訊透明，避免因房屋成交價格不透明，致成為人為炒作房價。但當時民眾擔心實價登錄會不會成為政府實價課稅的工具，當時新上任的財政部長曾表示，實價登錄決不會變成為實價課稅。內政部發表之實價登錄地政三法（不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例）Ｑ＆Ａ說帖也表示，在相關配套措施未完全建立及立法前，不作為課稅依據。
2013年8月，媒體報導有民眾以總價8000萬元出售大安區豪宅，原以評定現值申報交易所得，但國稅局以實價登錄為本，要求補稅，稅金從28萬暴增到240萬。雖說房屋買賣交易申報所得，本就該依法核實申報，但以往實務上因國稅局無法認定買賣房屋之賺賠，所以也接受以房屋評定現值乘以所得稅額比例申報方式，以免納稅義務人刻意避稅，且無法查定稽徵。
現在實價登錄就不同了，國稅局就財產交易所得可以「有所本」，當納稅義務人出售房屋屬賺很大之情形者，再用以評定現值方式申報，恐難逃補稅命運。 雖然這和實價課稅的基礎不同，而且僅限於房屋交易部分核實申報，但此等被補課稅者，難免認為政府是變相實價課稅。是不是實價課稅，官民看法不太一樣，國稅局官員強調，依所得稅法規定，民眾賣房子本來就應以實際交易金額申報，無法提出證明，才能用評定稅率。所以前例補稅是依現行法規行政，並無不妥。
但東森房屋不動產趨勢中心表示，民眾以後賣屋，仍然建議須先行試算那方式報稅較為划算。試以假設案例剖析，分析此二者報稅法之差異，以及其適用情形，選擇最有利之方式申報財產交易所得：
案例：假設Ａ賣出一棟房子，當初取得價格為6,000萬元，買賣契約書上土地買賣移轉價格為4,800萬元，房屋移轉價格為1,200萬元。本案出售房屋之土地公告現值為1,500萬元，房屋評定現值為300萬元，則本案申報財產交易所得計算如下
情況甲：出售價格為8,000萬元，獲利2,000萬元(本案假設無其他成本費用)
一、以房屋評定現值計算財產交易所得：
300萬 X 48%(台北市有42%及48%二種) = 144萬 ─＞售屋所得
144萬 X 40%(假設個人綜合所得稅適用最高稅率) = 57.6萬－＞應納稅額
二、若以實際房屋獲利計算：
2,000萬X (1200/6000) (土地、房屋拆算利潤) = 400萬－＞售屋所得
400萬 X 40%(假設個人綜合所得稅適用最高稅率) = 160萬－＞應納稅額
此種情形顯然用房屋評定價值申報房屋交易所得較為划算。
情況乙：出售價格為6,500萬元，獲利500萬元(本案假設無其他成本費用)
一、以房屋評定現值計算財產交易所得：
300萬 X 48%(台北市有42%及48%二種) = 144萬－＞售屋所得
144萬 X 40%(假設個人綜合所得稅適用最高稅率) = 57.6萬－＞應納稅額
二、若以實際房屋獲利計算：
500萬X (1200/6000) (土地、房屋拆算利潤) = 100萬－＞售屋所得
100萬 X 40%(假設個人綜合所得稅適用最高稅率) = 40萬－＞應納稅額
此種情形，則以實際房屋獲利計算申房屋交易所得較為有利。
以上案例解釋不難發現，民眾賣屋後選擇房屋交易所得時，最好即應請地政士或房仲業者先行試算，何者較為有利，有些情形的拆算可能出現房屋交易出現虧損，甚至可以不用繳稅。除此之外，另仍須考慮國稅局有沒有可能取得當初買屋的相關資料。若國稅局利用實價登錄掌握當初購買房屋價格，再據以查核，民眾可以選擇的機會就減少。
東森房屋不動產趨勢中心提醒您，實價登錄只是提供國稅局掌握實際成交行情的一項便捷工具而已。即使沒有實價登錄，國稅局勤勞一點，仍然可以據以查核民眾當初取得房屋之價格。適用以房屋評定價值申報交易所得是因為無法取買屋時之原始資料之權宜變通之計，若民眾以為這個和以實際獲利申報交易所得可以二擇一辦理，那就是錯誤認知了。
只是當初政府說了實價登錄不會作為實價課稅的基礎，現在國稅局卻拿實價登錄當作據以課稅的工具，難免又被民眾質疑政府說話不算話，欺侮民眾不懂稅法。
東森房屋不動產趨勢中心提醒您，實價登錄只是提供國稅局掌握實際成交行情的一項便捷工具而已。即使沒有實價登錄，國稅局勤勞一點，仍然可以據以查核民眾當初取得房屋之價格。適用以房屋評定價值申報交易所得是因為無法取買屋時之原始資料之權宜變通之計，若民眾以為這個和以實際獲利申報交易所得可以二擇一辦理，那就是錯誤認知了。
只是當初政府說了實價登錄不會作為實價課稅的基礎，現在國稅局卻拿實價登錄當作據以課稅的工具，難免又被民眾質疑政府說話不算話，欺侮民眾不懂稅法。
撰文者 / 東森房屋不動產趨勢中心資料來源/東森房屋不動產趨勢中心
沒有留言:
張貼留言